תחום הפיננסים הוא אולי הענף הדינמי ביותר שקיים. בתחום זה – חדשנות היא לא רק יתרון תחרותי, אלא הכרח לצמיחה וליעילות כלכלית. אנחנו בקרדיטו גאים להוביל את אחד המהלכים המשמעותיים ביותר בשוק ההון הישראלי בעשורים האחרונים – האיגוח הראשון של תיק משכנתאות סחיר בישראל. המהלך הינו סמן מרכזי לכניסתה של ישראל לעולם השווקים הפיננסיים המתוחכמים. לפני שנצלול לעומקו של מהלך מהפכני זה, הבה נבחן את היסודות עליהם הוא מושתת.

איגרות חוב: אבן היסוד של שוק ההון המודרני

איגרות חוב, או בקיצור אג"ח, הן מכשיר פיננסי מרכזי המשמש חברות, ממשלות וגופים פיננסיים לגיוס הון. המונח המדויק, אגב, הוא תעודות התחייבות. במהותן, אג"ח מייצגות חוזה הלוואה בין המנפיק (הלווה, בדרך כלל חברה או ממשלה) לבין המשקיע (המלווה). בתמורה להשקעתו, המשקיע מקבל הבטחה לתשלומי ריבית תקופתיים ולהחזר הקרן בתום או במהלך תקופת ההלוואה.

אג"ח נבדלות ממניות בכמה היבטים מהותיים:

1. השפעה מוגבלת על ניהול: בניוגד לבעלי מניות, בעלי אגרות החוב אינם נמנים על הבעלים של החברה, אלא מהווים נושים שלה. דהיינו, אין להם זכות הצבעה באסיפה הכללית או זכות לקבלת דיווידנד. 
2. הכנסה מובטחת למחזיקי האג"ח: בניגוד לדיווידנדים של מניות, תשלומי הריבית על אג"ח הם התחייבות חוזית.
3. סדר עדיפות בפירוק: בעלי אג"ח נהנים מעדיפות על פני בעלי מניות בתרחיש של פירוק חברה.

אג"ח נחשבות בדרך כלל להשקעה בטוחה יחסית, במיוחד כשהן מגובות על ידי נכסים מוחשיים או ערבויות ממשלתיות. אג"ח מגובה נכסי נדל"ן נחשב לעתים קרובות בטוח יותר בגלל הביטחון המוחשי שמספקים הנכסים הפיזיים. במקרה של כשל בתשלום, המשקיעים יכולים לתבוע את הנכסים עצמם, מה שמספק רשת ביטחון. בנוסף, נכסי נדל"ן נוטים לשמור על ערכם לאורך זמן ולספק הכנסה יציבה משכירות, מה שמגביר את הסבירות שהחוב יוחזר. הן מספקות למשקיעים זרם הכנסות יציב ומהוות חלק חיוני בתיק השקעות מאוזן, במיוחד עבור משקיעים מוסדיים כמו קרנות פנסיה וחברות ביטוח.

איגוח תיק משכנתאות: מהפכה פיננסית בשוק הישראלי

הנפקת אג"ח משכנתאות או עסקת איגוח של משכנתאות היא תהליך פיננסי מתוחכם שבו מקבצים יחד קבוצה גדולה של הלוואות משכנתא והופכים אותן לנייר ערך סחיר. זוהי פרקטיקה מקובלת בשווקים פיננסיים מפותחים כבר עשרות שנים, אך עד כה לא יושמה בשוק ההון הישראלי הסחיר. 

זהו צעד תקדימי בשוק ההון הישראלי. עד כה, עסקאות איגוח התרחשו רק באופן פרטי,בין לווה לבין מלווים שהם גופים מוסדיים. אנו בקרדיטו גאים להיות החברה הראשונה בישראל המבצעת איגוח של תיק המשכנתאות שלה בשוק הסחיר, ובכך פותחים עידן חדש של חדשנות פיננסית בישראל.

התהליך פועל באופן הבא:

איסוף הלוואות: אנו בקרדיטו מקבצים יחד מספר רב של הלוואות משכנתא שהענקנו ללקוחותינו. מדובר בתיקי משכנתאות לכל מטרה מגובות נדל"ן בשעבוד ראשון עם LTV נמוך המשמש לכרית ביטחון גבוה למשקיע.

הקמת תאגיד ייעודי: מוקם תאגיד ייעודי (Special Purpose Vehicle – SPV) שאליו מועברות הזכויות לקבלת תזרים מזומנים בגין תשלומי המשכנתאות.

הנפקת איגרות חוב: התאגיד הייעודי מנפיק איגרות חוב המגובות על ידי תזרים המזומנים הצפוי מאותן משכנתאות. במקרה שלנו, אנו מתכוונים לגייס 450 מיליון שקל מהציבור.

מכירה למשקיעים: האג"ח מונפקות למשקיעים בשוק ההון – תחילה לגופים מוסדיים ובהמשך לקהל הרחב –  אשר יהיו זכאים לתשלומי קרן וריבית באופן תקופתי, על בסיס לוח הסילוקין המקורי של המשכנתאות המאוגחות.

אג"ח המשכנתאות של קרדיטו

קרדיטו גאה להוביל את המהלך הפיננסי החדשני להנפקת אג"ח משכנתאות. דירוג האשראי הגבוה במיוחד של AAAil שהעניקה חברת הדירוג מעלות S&P מעיד על האיכות והיציבות של תיק המשכנתאות שלנו ועל המקצועיות שלנו בניהולו. דירוג זה, שהוא הגבוה ביותר האפשרי, מספק למשקיעים ביטחון נוסף באיכות ההשקעה – והוא היה תנאי סף לאישור האיגוח על ידי הרגולטור.

תיק המשכנתאות של קרדיטו מתאפיין באיכות גבוהה ובמגוון מאוזן של הלוואות. רוב התיק (עד 60%) מורכב ממשכנתאות בטווח שבין חצי מיליון לשני מיליון שקל, כאשר ההלוואה הממוצעת עומדת על מיליון שקל. הריבית הממוצעת בתיק היא ריבית בנק ישראל בתוספת 4%, מה שמעיד על תמחור תחרותי תוך שמירה על רווחיות. נתונים אלה משקפים את המדיניות השמרנית והמאוזנת של קרדיטו בניהול תיק המשכנתאות שלה, וכפועל יוצא, גם את אג"ח המשכנתאות שהיא תנפיק.

בנוסף, כדי להגביר את הביטחון למשקיעים, אנו מעמידים כספים כנגד חוב נחות בשיעור 8% מתיק המשכנתאות, אשר ישמש ככרית ביטחון. יחד עם כרית תפעולית נוספת של כ-1.5% מיתרת החוב הבכיר, שתופקד אצל הנאמן, אנו מספקים שכבת הגנה משמעותית למשקיעים.

היתרונות המשמעותיים של אג"ח משכנתאות של קרדיטו

אג"ח משכנתאות מציע יתרונות משמעותיים הן למלווים, הן למשקיעים והן למערכת הפיננסית בכללותה:

• יציבות ובטחון: בניגוד לאג"ח שמנפיקות חברות, איגוח משכנתאות מגובה על ידי נכסי נדל"ן למגורים. במקרה שלנו, תיק המשכנתאות של קרדיטו כולל LTV (Loan-to-Value) ממוצע של 49.5%, מה שמעיד על שמרנות ויציבות.
• ביזור התיק: מרבית תיקי המשכנתאות באג"ח של קרדיטו מגובים בנדל"ן באזורי הביקוש, במרכז הארץ. 
• גיוון: המשקיעים מקבלים חשיפה למגוון רחב של הלוואות משכנתא, מה שמפזר את הסיכון. בתיק המשכנתאות של קרדיטו, למשל, קיימים מעל ל-100 אלף לווים, עם הלוואה ממוצעת של מיליון שקל.
• תזרים מזומנים יציב: תשלומי המשכנתאות החודשיים מספקים למשקיעים זרם הכנסות קבוע ויציב. 
• נזילות מוגברת: הפיכת תיק המשכנתאות לנייר ערך סחיר מגבירה את הנזילות בשוק ומאפשרת למשקיעים לקנות ולמכור את השקעתם בקלות רבה יותר.
• הגדלת היצע האשראי: עבורנו כמלווים, איגוח מאפשר לשחרר הון ולהגדיל את היצע האשראי בשוק, מה שמוביל להגברת התחרות ולשיפור תנאי הלוואות ללווים.

סיכום: עידן חדש בשוק ההון הישראלי

איגוח תיק המשכנתאות מהווה צעד משמעותי בהתפתחות שוק ההון הישראלי. אנו מאמינים כי מהלך זה יתרום לשכלול השוק, להגברת התחרות ולשיפור השירותים הפיננסיים בישראל. כחברה מובילה בתחום האשראי החוץ-בנקאי, אנו בקרדיטו מחויבים להמשיך ולהוביל חדשנות פיננסית לטובת לקוחותינו והמשק הישראלי כולו. אנו רואים באיגוח המשכנתאות לא רק הזדמנות עסקית, אלא גם אחריות לקדם את השוק הפיננסי בישראל לסטנדרטים בינלאומיים.

The post איגוח משכנתאות: מהפכה פיננסית בשוק ההון הישראלי בהובלת קרדיטו appeared first on Credito.

בין השינויים הרבים שהכניסה לחיינו, למלחמת חרבות ברזל היו גם כמה אפקטים חיוביים. אחד מהם, כך נראה, הוא ההתקרבות של יהודי התפוצות וישראלים לשעבר למדינת ישראל, מתוך זיקה חזקה שהם חשים למדינה. רבים – שבעבר ישראל הייתה עבורם לא יותר מיעד תיירותי – החלו להתעניין במעבר למגורים קבועים או זמניים בארץ, ולכל הפחות ברכישה של נדל"ן כאן. ואולם, לתושבי חוץ התהליך של נטילת משכנתא מקומית יכול להיות מאתגר.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2023 הגיעו לישראל לא פחות מ-45 אלף עולים חדשים ממגוון מדינות. כ-28% מכלל הגידול בקרב האוכלוסייה בישראל בשנה זו נבעו ממעבר ממדינות אחרות (והיתר מילודה). מנתוני משרד האוצר ולמ"ס שפורסמו ביוני 2024, עולה כי בחודש זה נרכשו 134 דירות בישראל על ידי תושבי חוץ, זינוק של 82% ביחס לחודש המקביל אשתקד.

ואכן, רבים מהמגיעים החדשים, כמו רבים מהישראלים הוותיקים, מעוניינים ברכישת בית, בין אם למטרות מגורים ובין אם למטרות השקעה. ולא מעטים מהם, גם יחפשו אפשרות לבצע את הרכישה עוד לפני ההגעה לישראל. 

בשלב זה, רבים מהם עלולים לגלות שייתכן שהמשימה לא תהיה פשוטה. רוכשי דירה מקומיים יפנו בשלב זה ברוב המקרים לבנק עם הון עצמי, לצורך משכנתא. לקיחת משכנתא בדרך זו מתחילה בקבלת אישור עקרוני מהבנק, המבוסס על נתונים פיננסיים ופרטי הנכס. לאחר מכן, דנים על תנאי המשכנתא וגובה הריבית, ומציגים הסכם רכישה. בשלב הבא, יש להשיג מסמכים שונים תוך 24 ימים, כולל ביטוחי משכנתא, ייפוי כוח נוטריוני, רישום ברשם המשכונות, כתב התחייבות מהמוכר, הערת אזהרה בטאבו ועוד. התהליך מורכב ומצריך תשומת לב לפרטים רבים, כאשר הבנק מוודא את יכולת ההחזר של הלווים ומבטיח את האינטרסים שלו בעסקה.

מעבר לכך שקשה מאוד לבצע את כלל הפעולות האלה "בשלט רחוק", מבלי לשהות בישראל, ישנם גם קשיים שנובעים מהמעמד של תושב החוץ עצמו. כך למשל, נטילת המשכנתא מבוססת על תהליך שהבנק מבצע, שבו הוא מעריך את יציבותו הפיננסית של הלווה. במקרה של תושב חוץ, הוא יידרש להמציא טפסים, דו"חות והצהרות מגורמים שונים, במקרים מסוימים לעבור בדיקת ציות (compliance test) וכן לדאוג לתרגום רשמי של אותם מסמכים כדי להעיד על מצבם הפיננסי. 

התהליך מול גופי אשראי רבים של אימות הנתונים, שקלול פרטיו הפיננסיים של הלווה הפוטנציאלי והעמדתם אל מול יכולות ליטול הלוואה – יכול להיות ארוך ומסורבל. הדבר נכון ביתר שאת עבור תושבי חוץ, שמגיעים עם מסמכים ממדינה זרה וללא היסטוריה פיננסית מקומית. 

משכנתא לכל מטרה

פתרון שאליו פונים תושבי החוץ במספרים גדלים והולכים – במיוחד מאז תחילת תקופת האינפלציה הגבוהה הנוכחית שהחלה לפני שנתיים וייקרה את המשכנתאות בבנקים – הוא נטילת משכנתא לכל מטרה, בערוצים חוץ-בנקאיים. מהי משכנתא חוץ בנקאית?  

משכנתא חוץ בנקאית, שחלקן משווקות כמשכנתא לכל מטרה, היא הלוואה המוצעת על ידי גופים פיננסיים שאינם בנקים מסחריים. ההלוואה ניתנת כשהבטוחה עבור החברה המלווה היא ברוב המקרים נכס קיים – דירה או בית שנמצאים בבעלות תושב החוץ.

משכנתא במסלול זה מאפשרת לתושבי חוץ לקבל מימון לרכישת נכס בישראל בקלות יחסית וגם ללא תעודת זהות ישראלית, וזאת בשל מספר יתרונות: ראשית, הגמישות בתנאי ההלוואה – ניתן לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס, לעומת מגבלות נוקשות יותר בגופי אשראי אחרים, שמאפשרים מימון עד 50% במשכנתא לכל מטרה. שנית, התהליך מהיר יותר ופחות בירוקרטי מאשר בערוצים המסורתיים. בנוסף, הקריטריונים לאישור ההלוואה גמישים יותר, מה שמאפשר לתושבי חוץ שאינם עומדים בקריטריונים הנוקשים לקבל מימון, והריביות עשויות להיות תחרותיות בהשוואה למשכנתאות רגילות. עם זאת, חשוב לבחון את כל התנאים בקפידה ולהשוות בין האפשרויות השונות לפני קבלת החלטה. במיוחד כשמדובר במשכנתא לכל מטרה.

כדאי לציין שההסתכלות על ההכנסות במערכת המשכנתאות המסורתית היא מקובעת מאוד בהשוואה לשוק החוץ בנקאי. מה הכוונה? מלווה חוץ-בנקאי כמו קרדיטו, מוכן ברוב המקרים להתחשב במתווה הכנסות שונה מזה של הבנק. בשוק החוץ בנקאי, ניתן למצוא גמישות רבה יותר בהערכת הכנסות הלווה – הכרה בסוגי הכנסה מגוונים כמו נכסים בלתי סחירים, תשואות בשוק ההון ועוד – מה שמאפשר לתושבי חוץ לקבל מימון גם במקרים שבהם הקריטריונים של הבנקים אינם מאפשרים זאת. 

חברת קרדיטו מציעה פתרונות אשראי גמישים ואטרקטיביים למגוון מקרים – כאשר הבולט שבהם היא משכנתא לתושבי חוץ. בקרדיטו הבינו את האתגר הניצב בקרב תושבי חוץ המעוניינים לרכוש נכס להשקעה ו/או למגורים לפני עלייה לישראל ופועלים ליצירת הגשר הפיננסי הנחוץ כדי לאפשר לאותם תושבי חוץ את היכולת לרכוש דירה בתנאים נוחים. תהליך נטילת משכנתא לכל מטרה בקרדיטו היא פשוטה, מהירה ויעילה ביחס למסלול המשכנתא המוכר במערכת הבנקאית.

קרדיטו היא חברת פינטק שמשלבת מומחיות פיננסית עם יכולות דיגטליות. האינטראקציה הראשונית עם הלקוח מתבצעת באמצעות מערכת דיגיטלית, שמתבססת על מודלים חכמים לחיתום, שמסוגלים לבחון לעומק את שלושת מרכיבי ההלוואה: הלווה, ההלוואה עצמה ונכס הבסיס. הנתונים האלה עוברים אנליזה על ידי שילוב של כלכלנים בכירים ומקצועיים ומודלים חכמים, שמדרגים את הלקוח ואת הסיכון בהלוואה המבוקשת. לאחר הערכת הסיכון ובניית תמהיל האשראי הנכון ביותר עבור הלקוח, יכולה החברה להתקשר חוזית עם הלקוח, ולאחר חתימות ורישום בטוחות ובטחונות כספי המשכנתא מועברים ללקוחה.

לסיכום

כשיותר ויותר אנשים מחפשים הזדמנויות ובטחון כלכלי מעבר למדינת מוצאם, האפשרות לרכוש נכס בישראל באמצעות משכנתא חוץ בנקאית מהווה פתרון מהפכני. קרדיטו מציעה מוצר פיננסי גמיש, אלטרנטיבי ואיכותי, שמקל על יהודים וישראלים בתפוצות להשתלב בשוק הנדל"ן הישראלי, ומסמל את התאמת המערכת הפיננסית למציאות גלובלית חדשה. עם זאת, כמו בכל החלטה כלכלית משמעותית, חשוב לבחון את כל האפשרויות בקפידה ולהתייעץ עם אנשי מקצוע מהימנים. בסופו של דבר, הגמישות והנגישות שמציעות המשכנתאות החוץ בנקאיות עשויות לא רק לפתוח דלתות לבתים חדשים, אלא גם לחזק את הקשר בין ישראל לתפוצות, ולתרום לצמיחתה הכלכלית והדמוגרפית של המדינה.

The post משכנתא לתושבי חוץ: כך רוכשים נכס גם בלי לגור בישראל appeared first on Credito.

בעולם הדינמי בו אנו חיים, הרעיון של המשכנתא התפתח הרבה מעבר לכלי שמטרתו לסייע ברכישת נכס נדלן. בעוד שרכישת נכס היא עדיין אבן דרך משמעותית עבור מרבית האנשים, המשכנתא המודרנית מציעה מגוון אפשרויות המתאימות גם לצרכים אחרים. מכיסוי חובות ועד מימון תואר או פתיחת עסק, המשכנתא יכולה לשמש ככלי כלכלי יעיל במיוחד, אשר מסייע לאנשים להגשים את המטרות שלהם. במאמר זה נלמד מהי משכנתא לכל מטרה, נבחן את יתרונותיה, מה כדאי לשקול כאשר בוחרים בפתרון הזה ועוד.

מהן משכנתאות לכל מטרה?

בתצורתה המסורתית, המשכנתא לרוב מתקשרת בראשם של אנשים לרכישת נכס נדלן. כלי כלכלי זה לרוב מאפשר לאנשים לרכוש נכס באמצעות הלוואה אל מול שווי הנכס. יחד עם זאת, מוסדות כלכליים זיהו את הצרכים של הצרכנים והבינו כי המשכנתא יכולה לשמש ככלי כלכלי עוצמתי עבור מטרות אחרות גם כן. כיום, למלווים ישנה האפשרות למנף את שווי הנכס שלהם או נכסים אחרים כדי לקבל מימון עבור מטרות אחרות. אם כן משכנתאות לכל מטרה כשמן כן הן, שכן הן מאפשרות למלווים להיעזר בכלי המשכנתא עבור מטרות מגוונות.

מהם היתרונות של משכנתא לכל מטרה?

אחד מהיתרונות המשמעותיים ביותר של משכנתא לכל מטרה הוא הריבית הנמוכה יחסית, לעומת הריביות הקשורות לרוב בהלוואה רגילה. מאחר והמשכנתא נלקחת כנגד שווי נכס, יש בכך ביטחון גדול יותר עבור הגוף המלווה. כך, יש באפשרות הגוף המלווה להציע את המשכנתא לכל מטרה בריבית נמוכה בצורה משמעותית, לעומת הלוואות.

עוד יתרון משמעותי של משכנתא מסוג זה הוא שניתן לפרוס אותה לאורך זמן ארוך. כך, סכום ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר ויאפשר ללווים לשמור על רמת החיים שלהם, תוך שהם נהנים ממימון משמעותי.

כמו כן, משכנתא לכל מטרה יכולה לסייע באיחוד הלוואות. מי שיש לו מספר הלוואות אשר מלוות בריביות גדולות, יכול להיעזר במשכנתא כדי לאחד את ההלוואות ולהפחית את הריביות הגדולות על ההלוואות או החובות. בזכות הריבית הנמוכה יחסית שנלווית למשכנתא לכל מטרה, יכולים הלווים ליהנות מחיסכון רב. איחוד הלוואות מאפשר מעקב נוח אחר הלוואה אחת ספציפית ולאו לרדוף בהבנת סכומים, מועדים וכו' של מספר הלואוות רב מול מספר רב של גורמים (מלווים)

אילו שיקולים חשוב לעשות לפני לקיחת משכנתא לכל מטרה?

כפי שאתם יכולים לראות למשכנתא לכל מטרה ישנם יתרונות רבים, אך עדיין חשוב להעריך בטרם לקיחת המשכנתא מספר שיקולים חשובים. אחד מהשיקולים אותם כדאי לבחון הוא ההשפעה על היציבות הכלכלית של משק הבית. בשל המינוף של נכס קיים, חשוב להעריך היטב האם לקיחת המשכנתא מסכנת את ההחזקה בנכס. בכל זאת חשוב לוודא כי רמת ההחזרים החודשיים היא משהו שניתן לעמוד בו בנוחות. למרבה המזל, כאשר המשכנתא לכל מטרה נלווית מגוף אמין ומיומן, ניתן לבצע התאמה אישית של הסכום וגובה ההחזרים, כדי לוודא שהיציבות הכלכלית תישמר בצורה הטובה ביותר

The post הבחירה החכמה – משכנתא לכל מטרה appeared first on Credito.